전세 계약 체크리스트: 전세사기 피하는 확인 순서와 전세보증보험 가입 조건

전세보증금은 대부분의 사람에게 전 재산에 가까운 돈입니다. 전세사기 피해의 상당수는 계약 전에 몇 가지만 확인했어도 피할 수 있었던 경우입니다. 확인할 것을 시간 순서대로 정리했습니다.

1. 계약 전: 이 집이 안전한지 확인

• 등기부등본을 직접 발급해 소유자와 빚을 확인합니다. 보는 방법은 등기부등본 보는 법에 정리했습니다.
• 시세를 확인합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템과 여러 부동산 앱에서 같은 건물, 비슷한 면적의 매매가와 전세가를 봅니다.
• 집에 잡힌 대출(근저당)과 내 보증금을 더한 금액이 매매 시세의 70~80%를 넘으면 위험합니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다.
• 신축 빌라처럼 시세를 알기 어려운 집은 특히 조심합니다. 전세가가 매매가와 거의 같은 집은 피합니다.
• 건축물대장에서 위반건축물 여부와 용도를 확인합니다. 근린생활시설을 주택처럼 꾸민 집은 대출과 보증보험이 안 될 수 있습니다.
• 다가구주택은 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계를 확인해야 합니다. 집주인에게 확정일자 부여 현황과 전입세대 확인서를 요청합니다.

2. 계약 당일: 사람과 계약서 확인

• 등기부등본의 소유자와 계약하러 나온 사람이 같은지 신분증으로 확인합니다.
• 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 확인하고, 소유자와 직접 통화합니다.
• 계약금과 잔금은 반드시 등기부등본상 소유자 명의의 계좌로 보냅니다.
• 집주인의 세금 체납 여부를 확인합니다. 국세와 지방세 납세증명서를 요청할 수 있고, 계약 후에는 세입자가 집주인 동의 없이 미납 세금을 열람할 수 있습니다.
• 공인중개사가 정상 등록된 사무소인지, 공제증서가 있는지 확인합니다.

3. 계약서에 넣을 특약

• 잔금 지급일 다음 날까지 집주인은 근저당 등 새로운 권리를 설정하지 않는다.
• 위 사항을 어기거나 계약 당시 알리지 않은 세금 체납, 선순위 채무가 확인되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다.
• 전세자금대출이나 전세보증금 반환보증 가입이 집의 문제로 거절되면 계약을 무효로 하고 계약금을 돌려준다.
• 집주인이 바뀌면 세입자에게 바로 알린다.

여기까지의 내용을 포함해 전체 순서를 한 장으로 정리하면 다음과 같습니다.

4. 잔금일과 이사 당일

• 잔금을 보내기 직전에 등기부등본을 다시 발급해 계약 때와 달라진 것이 없는지 확인합니다.
• 이사한 날 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받습니다. 주민센터나 정부24, 인터넷등기소에서 할 수 있습니다.
• 주택 임대차 신고를 하면 확정일자가 함께 부여됩니다.
• 전입신고의 효력(대항력)은 신고한 다음 날 0시부터 생깁니다. 그래서 잔금일에 집주인이 대출을 받지 못하게 하는 특약이 중요합니다.
• 전입신고, 실제 거주, 확정일자 세 가지가 모두 있어야 집이 경매로 넘어가도 순서에 따라 보증금을 돌려받을 권리가 생깁니다.

5. 전세보증금 반환보증에 가입합니다

집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 돌려주는 상품입니다. 흔히 전세보증보험이라고 부릅니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증에서 취급합니다.

HUG 기준 주요 조건은 다음과 같습니다.

• 집주인의 동의는 필요 없습니다.
• 계약하기 전에 이 집이 보증 가입이 되는 집인지 먼저 확인하세요. 가입이 안 되는 집이라면 그 자체가 위험 신호입니다.
• 보증료는 보증금, 주택 유형, 부채 비율에 따라 달라집니다. 청년과 신혼부부 등에게 보증료를 지원하는 지방자치단체 제도가 있으니 확인해 보세요.

6. 사는 동안과 나갈 때

• 계약 기간 중에도 가끔 등기부등본을 확인합니다.
• 전입신고를 다른 곳으로 옮기면 대항력을 잃습니다. 보증금을 돌려받기 전에는 주소를 옮기지 않습니다.
• 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못하고 이사해야 한다면 법원에 임차권등기명령을 신청한 뒤 옮깁니다.
• 계약을 끝내려면 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 알려야 합니다. 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법을 씁니다.

7. 이런 집은 피하세요

• 시세보다 유난히 싼 전세
• 등기부등본에 신탁, 압류, 가압류, 가등기가 있는 집
• 집주인이 직접 나오지 않고 대리인이나 중개인이 계약을 서두르는 경우
• 이사비 지원이나 대출 이자 지원을 내세우는 신축 빌라
• 계약 직후 집주인이 바뀔 예정이라고 하는 경우

대출을 받는다면 전세대출 소득공제를, 수수료는 부동산 중개수수료 계산법을 함께 확인하세요. 보증 조건과 제도는 바뀔 수 있습니다. 계약 전 안심전세 앱과 보증기관의 최신 안내를 확인하고, 금액이 크거나 권리 관계가 복잡하면 전문가의 도움을 받으세요.