등기부등본 보는 법: 표제부·갑구·을구에서 꼭 확인할 것과 위험 신호

등기부등본은 그 집의 주인이 누구이고 빚이 얼마나 잡혀 있는지 보여 주는 공식 문서입니다. 정식 이름은 등기사항전부증명서입니다. 전세든 매매든 계약 전에 가장 먼저 봐야 하는 서류인데, 용어가 낯설어 중개인의 설명만 듣고 넘어가는 경우가 많습니다. 볼 곳은 정해져 있습니다.

1. 발급하는 방법

• 대법원 인터넷등기소 누리집이나 앱에서 누구나 발급할 수 있습니다. 집주인의 동의는 필요 없습니다.
• 수수료: 열람 700원, 발급 1,000원
• 주소로 검색하고, 아파트나 빌라는 집합건물을 고릅니다.
• 등기 기록 유형은 "말소사항 포함"으로 선택합니다. 지워진 과거 기록까지 볼 수 있습니다.
• 단독주택과 다가구주택은 건물과 토지 등기부등본을 각각 떼어 봅니다.

중개인이 보여 주는 서류만 보지 말고 직접 발급하세요. 맨 아래의 열람 일시가 오늘인지도 확인합니다.

2. 세 부분으로 나뉩니다

3. 표제부: 집의 정보

• 주소와 동·호수가 계약서와 정확히 같은지 봅니다. 한 글자라도 다르면 전입신고의 효력에 문제가 생길 수 있습니다.
• 건물의 용도가 주택인지 확인합니다. 근린생활시설이나 사무소로 되어 있으면 대출과 보증보험이 제한될 수 있습니다.
• 집합건물은 대지권이 표시되어 있는지 봅니다.

4. 갑구: 주인이 누구인지

• 맨 아래에 있는 소유자가 현재 주인입니다. 계약하는 사람의 신분증과 이름, 주민등록번호 앞자리를 대조합니다.
• 공동 소유라면 소유자 모두와 계약하거나 위임장을 받아야 합니다.
• 소유권이 최근에 자주 바뀌었다면 이유를 확인합니다.

갑구에 아래 단어가 있으면 위험 신호입니다.

신탁이 되어 있는 집은 등기부등본상 주인이 신탁회사입니다. 원래 집주인과만 계약하면 보증금을 보호받지 못할 수 있습니다. 신탁원부를 발급받아 임대 권한이 누구에게 있는지 확인하고, 신탁회사의 동의서를 받아야 합니다.

5. 을구: 빚이 얼마인지

• 근저당권은 집을 담보로 받은 대출입니다. 가장 흔하게 보이는 항목입니다.
• 채권최고액은 실제 대출금이 아니라 은행이 받을 수 있는 최대 금액으로, 보통 대출금의 120~130%로 잡습니다. 채권최고액이 1억 2,000만원이면 실제 대출은 1억원 정도입니다.
• 안전을 따질 때는 채권최고액을 기준으로 계산합니다.
• 줄이 그어진 항목은 이미 갚아서 지워진 것입니다.
• 을구에 아무것도 없으면 "기록사항 없음"으로 나옵니다. 담보 대출이 없는 집입니다.
• 임차권등기명령이 있었다면 이전 세입자가 보증금을 제때 돌려받지 못했다는 뜻입니다.

여기까지의 내용을 한 장으로 정리하면 다음과 같습니다.

6. 안전한지 계산해 보기

채권최고액 + 내 보증금 ≤ 집값의 70~80%

합계가 시세의 80%라 여유가 거의 없는 집입니다. 집이 경매에 넘어가면 시세보다 낮은 가격에 팔리는 경우가 많고, 대출이 먼저 변제됩니다. 다가구주택은 먼저 들어온 세입자들의 보증금도 여기에 더해야 합니다.

7. 등기부등본에 나오지 않는 것

• 집주인의 세금 체납: 세금은 등기부등본에 없어도 보증금보다 먼저 변제될 수 있습니다. 납세증명서로 확인합니다.
• 다가구주택의 다른 세입자 보증금: 확정일자 부여 현황과 전입세대 확인서로 확인합니다.
• 위반건축물 여부: 건축물대장에서 확인합니다.

8. 언제 떼어 보나

• 집을 보러 가기 전
• 계약서를 쓰는 날
• 잔금을 보내기 직전
• 전입신고를 마친 다음 날

같은 서류를 여러 번 보는 이유는 그 사이에 대출이나 압류가 새로 생길 수 있기 때문입니다. 전체 순서는 전세 계약 체크리스트에 정리했습니다.

권리 관계가 복잡하거나 낯선 용어가 보이면 계약을 미루고 법무사나 변호사 등 전문가에게 확인하세요. 수수료와 발급 방법은 바뀔 수 있습니다.