DSR이란: 내 연봉으로 대출을 얼마나 받을 수 있는지 계산하는 법

대출을 받으러 가면 "DSR 때문에 한도가 이만큼밖에 안 나온다"는 말을 듣게 됩니다. DSR은 지금 대출 한도를 결정하는 가장 중요한 기준입니다. 원리를 알면 내가 받을 수 있는 금액을 미리 계산해 볼 수 있습니다.

1. DSR의 뜻

DSR(총부채원리금상환비율) = 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자 ÷ 연 소득

연 소득이 5,000만원이고 1년 동안 갚는 원리금이 2,000만원이면 DSR은 40%입니다.

총 대출액이 1억원을 넘는 사람에게 적용됩니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론, 학자금 대출까지 모두 합쳐서 계산합니다.

2. 연봉별로 갚을 수 있는 금액

은행 기준 40%를 적용하면 1년에 원리금으로 쓸 수 있는 금액이 정해집니다.

3. 스트레스 DSR: 실제 금리보다 높게 계산합니다

대출 한도를 계산할 때는 실제 대출 금리에 "스트레스 금리"를 더해서 계산합니다. 앞으로 금리가 오를 경우에도 갚을 수 있는지 미리 따져 보는 장치입니다. 실제로 내는 이자가 늘어나는 것은 아니고, 한도 계산에만 쓰입니다.

• 기본 스트레스 금리는 1.5%포인트입니다.
• 수도권과 규제 지역의 주택담보대출에는 더 높은 3%포인트가 적용됩니다.
• 변동금리 대출에는 전부 반영되고, 금리가 일정 기간 고정되는 상품은 일부만 반영됩니다.

4. 예시: 연 소득 5,000만원, 다른 대출 없음

30년 만기 원리금 균등 상환, 실제 금리 연 4.5%로 주택담보대출을 받는 경우입니다. 월 원리금 상한은 약 167만원입니다.

같은 소득인데도 스트레스 금리가 얼마나 붙느냐에 따라 한도가 9,000만원 넘게 차이 납니다. 최근 기준금리가 오르면서 실제 대출 금리가 높아진 것도 한도를 줄이는 요인입니다. 기준금리 3.00%와 대출 이자를 참고하세요.

5. 이미 대출이 있으면 한도가 줄어듭니다

DSR은 모든 대출을 합쳐 계산하므로 기존 대출이 있으면 그만큼 한도가 줄어듭니다.

• 신용대출은 만기가 1년이어도 한도 계산에서는 보통 5년에 나눠 갚는 것으로 봅니다. 신용대출 3,000만원(연 5%)이 있으면 연간 원리금이 약 680만원으로 잡힙니다.
• 마이너스통장은 쓰지 않아도 한도 전체가 대출로 계산됩니다.
• 자동차 할부와 카드론도 포함됩니다.

위 예시에서 신용대출 3,000만원이 있다면 연간 원리금 상한 2,000만원 중 약 680만원이 이미 쓰인 것이라, 주택담보대출 한도가 3분의 1가량 줄어듭니다.

6. DSR 계산에서 빠지는 대출

• 무주택자의 전세자금대출
• 분양 주택의 중도금 대출
• 디딤돌·버팀목 같은 정책 대출
• 서민금융 상품, 300만원 이하 소액 신용대출

다만 1주택자가 수도권이나 규제 지역에서 전세대출을 받으면 그 이자 상환분은 DSR에 반영됩니다.

7. 한도를 늘리는 방법

• 안 쓰는 마이너스통장을 해지하거나 한도를 줄입니다.
• 금리가 높은 신용대출과 카드론을 먼저 갚습니다.
• 만기를 길게 잡으면 연간 원리금이 줄어 한도가 늘어납니다. 대신 총이자는 늘어납니다.
• 금리가 일정 기간 고정되는 상품은 스트레스 금리가 덜 붙습니다.
• 부부가 소득을 합산할 수 있는 상품인지 확인합니다.
• 소득 증빙을 빠짐없이 냅니다. 근로소득 외에 인정되는 소득이 있으면 한도가 늘어납니다.

8. DSR 말고도 한도를 정하는 것

주택담보대출에는 집값 대비 대출 비율인 LTV 규제와, 지역과 주택 가격에 따른 대출 금액 상한도 함께 적용됩니다. DSR로 계산한 한도가 충분해도 이 규제에 걸리면 그만큼만 받을 수 있습니다.

대출 규제는 수시로 바뀌고 금융회사마다 계산 방식에 차이가 있습니다. 이 글의 숫자는 원리를 설명하기 위한 예시이며, 실제 한도는 은행 상담이나 대출 비교 서비스에서 확인하세요. 특정 대출 상품을 추천하는 글이 아닙니다.